À l’occasion du MIPIM de Cannes, la majorité ixelloise annonce qu’elle veut agir dès aujourd’hui pour augmenter l’offre de logements étudiants abordables dans les opérations immobilières privées, en imposant un quota de 15% de logements accessibles dans chaque grand projet immobilier de logement étudiant.
C’était l’engagement fort de notre nouvelle majorité : mettre le logement au cœur de notre ambition. Trois mois après, en voici la concrétisation sur un sujet central pour notre commune, celui de rendre le logement étudiant plus accessible.
Concrètement, pour être acceptés par la nouvelle majorité, les nouveaux projets de développement de logements étudiants devront dorénavant inclure 15% de logements accessibles, en plus des charges d’urbanisme.
Par ailleurs, la commune réalisera un monitoring du logement étudiant, en collaboration avec perspective.brussels, afin de répondre aux besoins réels des populations estudiantines.
Ixelles, commune étudiante par excellence :
Avec l’ULB, la VUB sur son territoire et sa proximité avec de nombreuses autres écoles supérieures, Ixelles est la commune étudiante par excellence. Selon la toute récente étude de perspective.brussels, cette attractivité ne cesse de croître : la capitale accueille aujourd’hui 137.000 étudiants, dont 40% sur le seul territoire ixellois. Cette dynamique s’accompagne toutefois d’une pression accrue sur le logement : en trois ans, les loyers ont augmenté de 26%, soit de plus de 125€, atteignant 600€ par mois en Région bruxelloise, souvent bien plus à Ixelles. Près de 60% des étudiants rencontrent des difficultés à trouver un logement et 94,4% citent le coût élevé du loyer comme raison principale. De plus, la qualité des logements étudiants offerts est souvent pointée du doigt.
Face à cette situation et à la spéculation grandissante sur le marché du logement étudiant, la commune d’Ixelles entend impliquer davantage la promotion privée dans la création de logements abordables. Dorénavant, nous imposerons aux demandeurs de grands projets de kots étudiants de réserver minimum 15% de leur projet à des logements accessibles pour les étudiants, en plus des charges d’urbanisme dont ils doivent s’acquitter. Pour réaliser cet objectif, ils pourront collaborer avec l’AISE (Agence Immobilière Sociale Étudiante) ou d’autres services d’aides aux étudiants. Par la même occasion, la Commune d’Ixelles met sur pied un monitoring du logement d’étudiant afin d’alimenter celui qui se met en place au niveau régional.
Romain De Reusme, Bourgmestre d’Ixelles, explique :
« Ixelles est la première commune étudiante de Belgique, et le droit au logement est un droit fondamental pour toutes et tous que nous défendons. Avec ce projet initié avec Julie de Groote, nous posons les bases d’une politique structurante qui garantit un accès plus équitable aux kots et préserve la mixité du quartier. Cette dynamique, nous souhaitons l’ancrer durablement, pour offrir un cadre de vie accessible et équilibré aux étudiants d’aujourd’hui et de demain. La production du logement étudiant à Ixelles est principalement prise en charge par le secteur privé qui y voit un intérêt spéculatif et démultiplie les projets de résidences dédiées aux étudiants. Les universités et autres institutions d’enseignement supérieur peinent à répondre à la demande de logements étudiants avec leurs propres projets de kots. À l’exception du très beau projet de U-Square, le secteur public investit très insuffisamment dans la création de logements étudiants à caractère social. Bien sûr, une telle politique doit pouvoir se coordonner au niveau régional. Mais dans l’attente d’une ordonnance, nous avons pris nos responsabilités et anticipé les décisions à prendre par rapport aux très importants projets de logements étudiants qui nous sont soumis.»
Julie de Groote, Échevine de l’Urbanisme et du Patrimoine développe :
« D’énormes projets voient le jour qui transforment les quartiers autour de nos deux universités. Rien qu’en ce début de 2025, nous avons déjà été sollicités pour la construction de plus de deux mille logements étudiants autour des universités, qui viendront s’ajouter aux plus de trois mille déjà octroyés précédemment. C’est positif, vu la pénurie réelle en logements étudiants. Mais va-t-on commettre les mêmes erreurs que dans le passé avec la spéculation sur les bureaux, aujourd’hui inoccupés ? Non, nous voulons tout de suite placer un marqueur fort et ambitionner trois objectifs.
Premièrement, l’objectif d’insérer dans ces grands projets du logement étudiant accessible. Nous estimons que nous ne pouvons pas être la commune où se situent, entre autres, l’ULB et la VUB, et ne pas répondre au problème criant de l’accessibilité du logement étudiant. Il en va de notre crédibilité. L’explosion des prix est un facteur qui pèse sur le choix des études et sur la réussite du parcours, et cela force les étudiants à cumuler études et jobs pour (sur)vivre. C’est une vraie préoccupation, pour les étudiants, pour les parents, pour leurs proches.
Notre deuxième objectif est de nous assurer que le logement envisagé soit de qualité et prévoie des espaces de respiration et de rencontre. Ne perdons pas de vue qu’il s’agit avant tout de logement et que le logement étudiant a beaucoup évolué depuis la pandémie, avec plus de cours et de travaux suivis en ligne.
Troisième objectif, de taille aussi, celui de mettre sur pied un monitoring du logement étudiant, essentiel pour pouvoir anticiper le futur et contribuer au monitoring qui sera élaboré au niveau régional. Ce monitoring n’existait pas, il sera un outil central de gouvernance pour guider notre politique en matière de logement étudiant.»
Soutenu à l’unanimité par le Collège ixellois, ce projet s’inscrit dans une vision à long terme et ambitionne d’être déployé sur les six prochaines années. Ixelles ambitionne que cette approche innovante inspire d’autres institutions à adopter des mesures similaires. Elle appelle ainsi à la mobilisation des acteurs publics et privés pour un engagement en faveur de rendre le logement étudiant plus accessible et qualitatif. Dans ce cadre, la collaboration avec les universités est essentielle pour garantir un accès au logement pour les étudiants, notamment ceux ayant des revenus modestes. La politique ixelloise ouvre également la voie à une réflexion plus large, portée avec la Région, pour inscrire cette dynamique dans une politique structurante à l’échelle de la Région de Bruxelles-Capitale. Un dialogue constructif avec les promoteurs immobiliers permettra de veiller à ce que les grands projets futurs intègrent des logements modérés, en complément des charges urbanistiques.
Le projet pilote : Tonkolam en bref
Avec Tonkolam, un projet de 126 logements étudiants (80 ‘kots’/studios et 8 logements collectifs qui font un total de 46 chambres) dont 15% réservés aux étudiants à revenus modestes via l’Agence Immobilière Sociale Étudiante (AISE), la Commune d’Ixelles se positionne comme pionnière avec cette première politique communale de ce type en Belgique. Ce projet favorise également la mixité et intègre des logements de transit, ainsi que des plateaux modulables, facilement adaptables à d’autres usages à long terme. La délivrance du permis ressort actuellement de la compétence régionale d’URBAN.
- 126 nouveaux logements dont du logement accessible et inclusif
- Couronne 514-518. Démolition du garage « Car Wash » et reconstruction d’un immeuble comprenant du logement étudiant.
- 15% réservés aux étudiants en difficulté financière
- Gestion des logements étudiants accessibles via l’Agence Immobilière Sociale Étudiante (AISE)
- Affectation des charges d’urbanisme en 2 logements-transit pour des familles
- Flexibilité et durabilité
- La structure du bâtiment permet des plateaux convertibles en logements classiques pour éviter que des logements étudiants ne se retrouvent vides à terme.
- Espaces de vie communs tant à chaque étage qu’auprès de chaque logement partagé, parce que le logement étudiant est avant tout du logement et qu’il est impératif de donner une respiration minimale aux étudiants, de prendre en compte le fait que de nombreux cours ou travaux se font en ligne, et de favoriser la mixité sociale.
- Habitabilité et confort (isolation acoustique et thermique), gros points noirs soulignés par perspective.brussels
- Parking de 182 vélos
- Activation du rez-de-chaussée par un horeca et un espace commercial.
- Réalisation d’une fresque sur le mur donnant sur la voie ferrée, rappelant la philosophie du projet porté par la famille Singh
Romain De Reusme, Bourgmestre : « Ce projet pose la première pierre d’une piste de solution au diagnostic publié en février 2025 de perspective.brussels. Le projet Tonkolam sert de projet pilote pour Ixelles pour les logements étudiants à venir et est maintenant instruit au niveau régional, compétent pour délivrer le permis. »
Julie de Groote, Échevine de l’Urbanisme : « Le demandeur, Mr. Singh, s’est immédiatement inscrit dans notre démarche. La famille Singh a un long enracinement ixellois. Le Car Wash de l’avenue de la Couronne qui se transforme en kots étudiants, c’est exemplatif de l’évolution de la ville, une belle histoire ixelloise.»
Gurpreet Singh, maître d’ouvrage du projet Tonkolam : « Le mot kolam en langue tamoule signifie forme et beauté. C’est un symbole de bon augure et nous le trouvions particulièrement adapté pour des étudiants qui construisent ici leur vie de demain. Nous avons voulu proposer des logements dans lesquels nous voudrions que les jeunes de notre famille aient envie de vivre. C’est la continuation de notre ancrage ixellois.»
Philippe Orban, architecte du bureau Montois Architectes : « Le logement étudiant est devenu aujourd’hui un incontournable dans le développement de la ville et des projets immobiliers. Par rapport à ce qu’on a déjà pu voir précédemment, il faut repenser l’espace de vie des étudiants pour qu’ils puissent se développer dans un espace de qualité. Ce n’est pas un logement temporaire et les étudiants l’occupent souvent plusieurs années, à nous d’en faire un cadre de vie agréable et porteur.»
Floriane Philippe, Directrice de l’AISE : « Ixelles est évidemment une des communes les plus prisées par les étudiants par sa proximité avec les universités et hautes écoles. Construire un partenariat avec la commune pour développer des logements de qualité et abordables nous paraît essentiel pour permettre aux étudiants.e.s les plus précaires d’avoir accès aux études supérieures et de se donner plus de chances de se construire un meilleur futur. »
Les grands projets de résidences étudiantes se concentrent à proximité immédiate des universités (avenue de la Couronne, boulevard de la Plaine et campus de la Plaine), avec l’effet espéré de libérer le marché locatif classique de la pression du logement étudiant.
Quelques constats à partir du « Panorama de la vie étudiante »
Les résultats de l’enquête 2023-2024 du Panorama de la vie étudiante réalisé par Perspective.brussels mettent en évidence un certain nombre de constats en matière de logement étudiant :
Une importante concentration des étudiants à Ixelles :
- 20% des étudiants qui étudient en Région de Bruxelles-Capitale résident à Ixelles, qu’ils habitent en résidence étudiante, studio, chez leurs parents ou en colocation. Ixelles est la commune bruxelloise la plus prisée des étudiants, celle où le plus grand nombre d’étudiants habitent. Cette attractivité s’explique en grande partie par la présence des universités (ULB/VUB) et hautes écoles sur son territoire.
Un afflux des étudiants vers Bruxelles:
- Une grande majorité des étudiants (92%) qui loue un logement étudiant en RBC viennent d’autres régions avant d’y emménager. Cela souligne le rôle central de Bruxelles, et particulièrement celui d’Ixelles, dans l’enseignement supérieur.
Une forte demande pour le logement étudiant :
- Environ un tiers des étudiants vivant en RBC habitent dans des logements étudiants dont une part significative d’entre eux se trouvent à Ixelles. Et 70% des étudiants universitaires vivent dans des logements étudiants.
L’augmentation du prix des logements étudiants :
- En RBC, le prix médian de la location d’un logement étudiant, toutes typologies confondues, pour un loyer mensuel charges comprises est de 600€. Ce montant représente une augmentation de 125€, soit avec une augmentation de 26,32% par rapport à 2019/2020. Le marché du logement étudiant devient plus cher et constitue une réelle difficulté pour les étudiants à faible budget. A Ixelles, le prix des logements étudiants dans ces résidences se situe souvent au-delà de cette moyenne.
95% des étudiants confrontés à des loyers trop élevés
- L’enquête de perspective.brussels révèle que 95% des étudiants rencontrent des difficultés à trouver un logement en raison des prix trop élevés. La localisation et le coût sont des critères essentiels pour eux. dans leur recherche de logement.
Des prix en hausse mais des conditions de vie qui laissent à désirer
- Alors que les prix des logements étudiants dans les grands projets privés augmentent considérablement, leur confort et leur habitabilité laissent à désirer. Certains de ces projets offrent des espaces de vie communs réduits au strict minimum, voire inexistants, et des chambres qui ressemblent davantage à des cellules, ce qui est inacceptable.
Mise en place d’un monitoring du logement étudiant à Ixelles
La Commune d’Ixelles souhaite mettre en place, en collaboration avec perspective.brussels, un monitoring du logement étudiant afin de répondre aux besoins réels des populations estudiantines.
- Aujourd’hui, Ixelles ne détient pas des indicateurs qui permettent d’avoir une vue globale et précise de la situation du logement étudiant sur notre territoire. Le travail est relativement aisé à établir en ce qui concerne les permis octroyés, à travers NOVA, mais plus complexe en ce qui concerne tant les permis envisagés ou en instruction qu’en ce qui concerne la situation socio-économique des potentiels demandeurs de logements. Le monitoring doit permettre sur base d’indicateurs bien ciblés de mieux suivre, comprendre et anticiper les dynamiques à l’œuvre en matière de population et de logements étudiants à Ixelles. Ceci afin de répondre au plus près des besoins réels de la population estudiantine tout en préservant l’identité et la qualité de vie des quartiers d’Ixelles.
- À terme, il faut pouvoir évaluer la nécessité de poursuivre la production de logements étudiants selon la typologie de logements envisagés, soit de revoir cette typologie, voire d’arrêter la production. Les projections démographiques générales de plus long terme doivent également être prises en compte dans la planification des logements étudiants afin d’assurer la durabilité du parc immobilier étudiant. Ces logements devraient être conçus de manière à être évolutifs et facilement convertibles en logements classiques afin d’éviter les difficultés liées à la reconversion des bureaux auxquelles Bruxelles a déjà été confrontées.
Presse :
Des loyers à plus de 600 euros : Ixelles veut rendre les kots plus abordables – Le Soir – 11.03.2025